物业设备巡检检什么？怎么检？

物业设备的巡检是对物业中比较重要的、关键的设备及其机房按一定的频次进行周期性的巡视和检查，它是物业设备管理的重要内容之一。结合自身工作实际，对如何做好物业设备的巡检工作谈一点看法。

一

认识误区

误区一：设备管理主要是做好设备的日常维修和周期保养工作，巡检没必要

持这种想法的人觉得平时对物业设备的维修保养及安装工作已经够忙了，只要做好这些工作便可保证设备的正常运行，不会出什么大偏差，因此感到没必要再安排专人去进行设备的巡检。但事实并非想象那么简单，虽然做好设备维修工作可以减少设备故障率，但并不能保证设备不出故障，而且设备发生故障往往是随机的、难以预料的。

在工作中就曾遇到过接触器接线桩头松动引起导线发热失火事故；补偿电容器漏油事故以及地下车库因暴雨进水而造成的积水事故等例子。试想，如果物业管理人员每天都能或者定期对设备机房及有关重要关键的设备进行认真巡检的话，就能够及时发现事故的苗子从而安排抢修或采取应急措施予以解决，至少可以防止事故的扩大化。

误区二：委外维保的设备及机房不必列入物业管理部门的巡检范围

在物业管理工作中，电梯等设备及其机房一般委托具有保养资质的专业公司承担，因此一些人就认为这不属于物业管理部门巡检的范围。持这种想法的人忘记了物业管理部门对委托维保单位的督查职责。电梯等设备是物业的重要设备，其机房当然也是重要机房，因为专业维保单位一般是对这些设备进行周期性保养，不可能天天到现场，因此对电梯等委外维保设备及其机房的天天巡检工作自然应由物业管理部门承担。在巡检中发现问题及时报修，做到防微杜渐，确保电梯等设备的安全正常运行，同时对维保专业公司的工作进行督查，提出整改意见。设备管理

二

物业管理设备巡检的

对象、周期性和频度

所谓巡检，并不是说将大大小小的所有物业管理设备都列为巡检覆盖范围，巡检对象主要是针对物业管理中比较关键性、比较关键性的设备或其控制室。而设备不同、使用环境不同、季节不同，巡检的周期性也有区别。

巡检必须要有记录，而巡检记录表的设计合理与否直接关联到巡检的效果。有的巡检记录表设计得极其简单，整张表单上只有日期、状况和巡检人三项栏目，缺少实质性目标。这样巡检人员在巡检时，不清楚要巡检的具体目标，人到现场后，粗粗一看甚至不看，就在状况栏中打√或写上恒定两字。巡检成了一种形式，效果大打折扣，起不到应有的积极作用。

因而，在巡检表单中应该将要巡检的设备系统目标展开细化后归纳成具体类目设计到巡检表中，巡检人员到现场后，只要按表上类目展开巡检，恒定的在这一栏中打√或写恒定；不恒定的在这一栏中打×或写不恒定并在备注栏中说明。这样，巡检的覆盖面就比较全面了，操作性也比较强了。设备管理

巡检中如发现小问题，由巡检人员当场自己解决；而发现比较大的问题，在搞好避免问题扩大化措施的同时迅速向主管领导报告，以组织力量解决。设备工程部主管或领班则不定期对巡检工作展开巡察。巡检记录表一般放在现场，设备人员到场巡检后深入细致填写，升降机及控制室巡检记录表，参见表2。

另外，以单纯的运转设备表计数据抄录工作作为巡检工作，以运转设备表计数据抄录表作为巡检记录表，也是欠缺而不全面的。不过，如果设备比较单一的话，能在设计表单时将巡检表与运转设备表计数据抄录表合为一表，在巡检设备的同时抄录好表计的数据。

三

物业管理设备巡检

内容

巡检的目标对象细化后，还需要了解相关的具体巡检内容，从而提升巡检的可操作性，比较客观地判断设备或其控制室处于恒定状态还是非恒定状态。

巡检具体内容按系统大致可分为以下几个方面：

（一）供配电：

1、控制室是否整洁，四防一通是否完好；

2、安全用具是否齐全，是否完好合格，摆放位置是否合适；

3、变压器三相温度是否在恒定值内；

4、是否有异味或者异声；设备管理

5、母排示温蜡片是否熔化，接头处是否收紧变色；

6、电流表、电压表、功率因素表等表计是否恒定；

7、柜内外是否整洁，电器元件是否异常；

8、电容是否有膨胀或渗漏现象；

9、导体绝缘层是否有老化现象，接地线是否收紧或脱落；

10、模拟屏显示是否恒定；

11、恒定照明和紧急照明是否完好；

12、灭火器是否合格。

（二）给排水：

1、泵房环境整洁度如何；

2、手动试备泵是否恒定；

3、泵运转方向是否正确；

4、泵运转时盘根处滴水速度是否在恒定覆盖范围内；

5、有无异味、异声；

6、控制柜内外整洁度如何；

7、控制柜仪表、指示灯等元器件是否完好恒定，柜内导体是否老化收紧；

8、管道是否有堵塞、泄漏现象；

9、闸门是否处于恒定工作状态，状态牌是否挂好并与闸门的工作状态一致；

10、管道橡胶软接头是否有龟裂现象；

11、止回阀是否完好；

12、水箱(池)检修出入口是否关门上锁，溢水口是否有水溢出，管口防小动物网罩是否完好；

13、集水井防护盖有无缺损，井内是否有垃圾，排水速度是否恒定；

14、压力表是否完好。

（三）空调系统：

1、控制室环境整洁度如何；

2、观察电源电压、电流表是否恒定；

3、观察冷冻油油压、油位、油色是否恒定；

4、观察冷却水、冷冻水进出水压力、温度是否恒定；设备管理

5、冷却水泵、冷冻水泵运转是否恒定；

6、空调主机运转是否有异常振动或噪声；

7、管道、阀门是否有渗漏现象，冷冻保温层是否有破损；

8、阀门是否处于恒定的工作状态，状态牌是否挂好并保持与阀门的工作状态一致；

9、冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否恒定；

10、控制柜(箱)指示灯及各电气元件是否恒定，连接线是否有收紧脱落；

11、有无异味异声；

12、灭火器是否合格。

（四）供暖、锅炉：

1、控制室环境整洁度，通风照明是否良好；

2、观察各水管、气管、油罐等是否有跑、冒、滴、漏现象；

3、各压力表、水位表、温度表、排烟系统是否完好恒定；

4、锅炉水位、油箱油位是否在恒定覆盖范围内；

5、水泵、油泵是否恒定；

6、连接螺母、螺丝有否收紧；

7、是否有异味异声；

8、电源控制柜的表计、自控、指示灯或其他元件装置是否完好恒定，温度设置的覆盖范围是否正确，连接线是否收紧脱落；

9、灭火器是否合格。

（五）升降机控制室：

1、控制室环境整洁度，恒定照明和紧急照明是否完好；

2、空调运转是否恒定；

3、主机运转是否恒定；

4、钢丝绳是否有起毛断丝现象；

5、润滑油油位是否在标准覆盖范围内；

6、控制柜内外整洁度，电气控制元器件是否恒定；设备管理

7、灭火器是否合格；

8、轿厢照明通风是否恒定；

9、轿厢控制按钮是否完好；

10、轿厢平层是否良好；

11、轿门开启、关闭是否恒定。

（六）消防控制中心：

1、集中显示屏显示操作功能是否恒定；

2、打印设备打印的字迹是否清晰完整，是否符合现状；

3、蓄电池电压等是否在恒定覆盖范围内，电池是否有渗液等异常现象；

4、主机各调节按钮、报警按钮的功能是否完好；

5、设备有无积灰、锈蚀现象；

6、连接线是否有收紧、脱落现象；

7、灭火器是否合格。

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